Een appartement op de begane grond aan de binnenplaats en hetzelfde appartement op de vijfde verdieping met een doorlopend balkon kunnen een prijsverschil van enkele tienduizenden euro’s vertonen, binnen dezelfde VVE, met een gelijke oppervlakte. De werkelijke waarde van een onroerend goed schatten, betekent eerst begrijpen wat dit verschil creëert, en vervolgens de gegevens zoeken die dit bevestigen.
DVF-gegevens en beperkingen van vastgoedtransactiedatabases
Voordat we iets vergelijken, hebben we echte prijzen nodig, geen vraagprijzen. De DVF-database (Demandes de valeurs foncières) registreert de verkopen die door notarissen zijn vastgelegd en is gratis toegankelijk. Het is de meest betrouwbare basis om zelf een goed te schatten.
De valkuil is om deze gegevens voor waar aan te nemen zonder naar hun actualiteit te kijken. De DVF-database publiceert de verkopen met een vertraging van enkele maanden na de ondertekening van de akte. In een snel veranderende markt is de foto al verouderd op het moment dat je deze raadpleegt.
Een andere concrete beperking: DVF dekt noch Alsace-Moselle, noch Mayotte. En vooral, het geeft geen informatie over de staat van de woning, de verdieping, de lichtinval of het DPE. Twee huizen die in dezelfde straat met enkele maanden tussenpozen zijn verkocht, kunnen zeer verschillende prijzen vertonen zonder dat de database uitlegt waarom.
Om de vergelijking zinvol te maken, kunnen we info-immobilier.net in detail ontdekken om verschillende gegevensbronnen te combineren en de prijzen in een bepaalde sector beter te begrijpen.
Een lokale mediaan berekend op basis van weinig verkopen blijft kwetsbaar. In landelijke gebieden of in een zeer gesegmenteerde wijk zijn vijf transacties niet voldoende om een trend vast te stellen. Lokale marktanalyse, zoals die gepubliceerd op de gemeente Pau, raden aan om alleen conclusies te trekken op basis van ten minste tien verkopen in dezelfde sector.
Prijs per vierkante meter: waarom deze ratio vaak de vastgoedschatting vertekent
Overal horen we over de prijs per vierkante meter als een betrouwbare indicator. In werkelijkheid verbergt de prijs per vierkante meter de kenmerken die de waarde van een woning bepalen. Een studio van 20 m² wordt relatief duurder verkocht per vierkante meter dan een T4 van 85 m² in hetzelfde gebouw. Dit is geen anomalie, het is mechanisch: kleine oppervlakten hebben een minimumprijs die verband houdt met vaste kosten (keuken, badkamer).
Twee goederen alleen op basis van deze ratio vergelijken, betekent negeren wat echt telt in de aankoopbeslissing:
- De indeling en de verdeling van de kamers, die bepalen of de oppervlakte daadwerkelijk bruikbaar is of dat deze gangen en verloren hoekjes bevat
- De oriëntatie en de natuurlijke lichtinval, een doorlopende woonkamer van oost naar west heeft niet dezelfde aantrekkingskracht als een mono-georiënteerde woonkamer naar het noorden
- De staat van de gemeenschappelijke delen en de in de VVE goedgekeurde werkzaamheden, die een directe kostenpost voor de koper kunnen zijn en het verkoopprijs kunnen beïnvloeden
- De aanwezigheid of afwezigheid van een privé buitenruimte (balkon, terras, tuin), een vaak onderschatte factor in ruwe vergelijkingen
Voor een huis voegt de grond een extra variabele toe. Twee huizen met dezelfde woonoppervlakte op percelen van zeer verschillende grootte zijn niet vergelijkbaar per vierkante meter.
DPE en schatting van de waarde van een goed: een criterium dat onstabiel is geworden
Het energieprestatiecertificaat weegt nu mee in de onderhandelingen. Een goed dat is geclassificeerd als F of G ondergaat een waardevermindering bij verkoop, terwijl een goede label de kopers geruststelt over hun toekomstige lasten. Het probleem is dat het DPE van hetzelfde goed kan veranderen zonder dat er werkzaamheden zijn uitgevoerd.
Analyses gepubliceerd op data.gouv.fr tonen aan dat de hervorming van de rekenmethode het label van miljoenen woningen heeft gewijzigd. Een goed dat voor de hervorming als E was geclassificeerd, kan volgens de nieuwe toegepaste coëfficiënten D of F worden. Twee schattingen die op verschillende data zijn gemaakt vergelijken zonder de gebruikte rekenmethode van het DPE te controleren, is dingen vergelijken die niet vergelijkbaar zijn.
Controleer de datum en de methode voordat je vergelijkt
Wanneer je een advertentie of een eerdere verkoop raadpleegt, noteer je de datum van het DPE en de gebruikte wettelijke versie. Een DPE dat voor de laatste hervorming is uitgevoerd, heeft niet dezelfde informatieve waarde als een recente DPE. Het combineren van het DPE met het bouwjaar en het type verwarming maakt het mogelijk om inconsistenties te identificeren en een mogelijke herclassificatie te anticiperen.
In een markt waar thermische doorlatende woningen moeilijker worden verhandeld, voorkomt deze controle dat je een goed overschat waarvan het label kan verslechteren, of een woning onderschat waarvan het DPE simpelweg niet is bijgewerkt.
Geafficheerde prijs en werkelijke verkoopprijs: onderscheid tussen marktwaarde en vraagprijs
Een veelvoorkomende reflex is om online advertenties te bekijken om een idee van de prijs te krijgen. Wat je in de advertenties ziet, zijn startprijzen, geen verkoopprijzen. De meerderheid van de verkopen in de bestaande woningmarkt is onderhevig aan onderhandeling, en het verschil tussen de geafficheerde prijs en de ondertekende prijs kan enkele procentpunten bedragen.
Deze onderscheid heeft een directe consequentie voor de schatting. Je prijs baseren op de advertenties in de buurt, is het risico lopen je goed te overschatten. De databases van werkelijke transacties (DVF, notariële gegevens) geven de daadwerkelijk betaalde prijs, na onderhandeling.
Liquiditeit van het goed en verkooptermijn
Een coherente prijs schatten garandeert geen snelle verkoop. De liquiditeit hangt ook af van het type goed, de grootte van de potentiële kopersgroep en het moment van verkoop. Een atypisch goed (grote oppervlakte, ongebruikelijke indeling, afgelegen locatie) kan een theoretisch hoge waarde hebben, maar een lange verkooptermijn, omdat er geen kopers zijn die aan het profiel voldoen.
De waarde van een goed schatten, betekent ook inschatten hoe lang het zal duren om het voor die prijs te verkopen. Een verschil van enkele duizenden euro’s op de initiële prijs kan het verschil maken tussen een verkoop in enkele weken en een goed dat maandenlang stagneert, waarbij de aantrekkelijkheid afneemt naarmate de publicatieduur langer wordt.
Het laatste punt om in gedachten te houden: geen enkele online schatting, hoe geavanceerd ook, vervangt de confrontatie met de werkelijkheid. De algoritmes werken met gemiddelden en historische gegevens. Ze zien noch de inkijk, noch het straatgeluid, noch de vochtigheid in de kelder. Het combineren van statistische gegevens met een zorgvuldige bezichtiging van het goed en zijn directe omgeving blijft de meest betrouwbare methode om de werkelijke waarde van een woning te benaderen.
