Eine Wohnung im Erdgeschoss zum Innenhof und die gleiche Wohnung im fünften Stock mit durchgehendem Balkon können in derselben Eigentümergemeinschaft bei identischer Fläche einen Preisunterschied von mehreren Zehntausend Euro aufweisen. Um den tatsächlichen Wert einer Immobilie zu schätzen, muss man zunächst verstehen, was diesen Unterschied verursacht, und dann die Daten suchen, die dies bestätigen.
DVF-Daten und Grenzen der Immobilienverkaufsdatenbanken
Bevor man irgendetwas vergleicht, benötigt man reale Preise, keine Angebotspreise. Die DVF-Datenbank (Demandes de valeurs foncières) erfasst die von Notaren registrierten Verkäufe und ist kostenlos zugänglich. Sie ist die zuverlässigste Grundlage, um den Wert einer Immobilie selbst zu schätzen.
Die Falle besteht darin, diese Daten für bare Münze zu nehmen, ohne ihre Aktualität zu überprüfen. Die DVF-Datenbank veröffentlicht die Verkäufe mit einer Verzögerung von mehreren Monaten nach der Unterzeichnung des Vertrags. In einem schnelllebigen Markt ist das Bild bereits veraltet, wenn man es konsultiert.
Eine weitere konkrete Grenze: Die DVF deckt weder das Elsass-Lothringen noch Mayotte ab. Und vor allem gibt sie keine Auskunft über den Zustand der Wohnung, die Etage, die Helligkeit oder den DPE. Zwei Häuser, die in derselben Straße mit einigen Monaten Abstand verkauft wurden, können sehr unterschiedliche Preise aufweisen, ohne dass die Datenbank erklärt, warum.
Damit der Vergleich sinnvoll ist, kann man info-immobilier.net im Detail entdecken, um mehrere Datenquellen zu kombinieren und die in einem bestimmten Sektor praktizierten Preise besser zu erfassen.
Ein lokaler Median, der auf wenigen Verkäufen basiert, bleibt fragil. In ländlichen Gebieten oder in stark segmentierten Vierteln reichen fünf Transaktionen nicht aus, um einen Trend abzuleiten. Lokale Marktanalysen, wie die, die für die Gemeinde Pau veröffentlicht wurden, empfehlen, Schlussfolgerungen nur auf der Grundlage von mindestens zehn Verkäufen im selben Sektor zu ziehen.
Preis pro Quadratmeter: Warum dieses Verhältnis die Immobilienbewertung oft verfälscht
Überall hört man vom Preis pro Quadratmeter als einem zuverlässigen Indikator. In Wirklichkeit versteckt der Preis pro Quadratmeter die Merkmale, die den Wert einer Wohnung ausmachen. Ein Studio mit 20 m² wird pro Quadratmeter verhältnismäßig teurer verkauft als eine T4-Wohnung mit 85 m² im selben Gebäude. Das ist keine Anomalie, es ist mechanisch: Kleine Flächen beinhalten einen Mindestpreis, der mit den Fixkosten (Küche, Badezimmer) verbunden ist.
Zwei Immobilien nur anhand dieses Verhältnisses zu vergleichen, bedeutet, das zu ignorieren, was wirklich in die Kaufentscheidung einfließt:
- Die Anordnung und Verteilung der Räume, die bestimmen, ob die Fläche tatsächlich nutzbar ist oder ob sie Flure und verlorene Ecken umfasst
- Die Ausrichtung und das natürliche Licht, ein durchgehendes Wohnzimmer nach Osten und Westen hat nicht die gleiche Attraktivität wie ein einseitig nach Norden orientiertes Wohnzimmer
- Der Zustand der Gemeinschaftsräume und die in der Eigentümergemeinschaft beschlossenen Arbeiten, die für den Käufer sofortige Kosten darstellen können und den Verkaufspreis beeinflussen
- Die Anwesenheit oder Abwesenheit eines privaten Außenbereichs (Balkon, Terrasse, Garten), ein oft unterschätzter Faktor in groben Vergleichen
Bei einem Haus kommt das Grundstück als zusätzliche Variable hinzu. Zwei Häuser mit derselben Wohnfläche auf sehr unterschiedlich großen Grundstücken sind pro Quadratmeter nicht vergleichbar.
DPE und Schätzung des Wertes einer Immobilie: Ein Kriterium, das instabil geworden ist
Das Energieeffizienzdiagnose spielt mittlerweile eine Rolle in den Verhandlungen. Eine Immobilie mit der Klassifizierung F oder G erfährt beim Verkauf einen Wertverlust, während ein gutes Etikett die Käufer hinsichtlich ihrer zukünftigen Kosten beruhigt. Das Problem ist, dass der DPE einer gleichen Wohnung sich ändern kann, ohne dass irgendwelche Arbeiten durchgeführt wurden.
Analysen, die auf data.gouv.fr veröffentlicht wurden, zeigen, dass die Reform der Berechnungsmethode das Etikett von Millionen von Wohnungen verändert hat. Eine Immobilie, die vor der Reform mit E klassifiziert war, kann je nach den neuen angewandten Koeffizienten D oder F werden. Zwei Schätzungen, die zu unterschiedlichen Zeitpunkten durchgeführt wurden, ohne die verwendete Berechnungsmethode des DPE zu überprüfen, zu vergleichen, bedeutet, Dinge zu vergleichen, die nicht vergleichbar sind.
Das Datum und die Methode vor dem Vergleich überprüfen
Wenn man eine Anzeige oder einen vergangenen Verkauf konsultiert, notiert man das Datum des DPE und die verwendete regulatorische Version. Ein DPE, der vor der letzten Reform erstellt wurde, hat nicht denselben informativen Wert wie ein aktueller DPE. Den DPE mit dem Baujahr und der Art der Heizung zu kombinieren, ermöglicht es, Inkonsistenzen zu erkennen und eine mögliche Neureklassifizierung vorherzusehen.
In einem Markt, in dem thermische Durchlässe härter verhandelt werden, vermeidet diese Überprüfung, eine Immobilie zu überschätzen, deren Etikett sich verschlechtern könnte, oder eine Wohnung zu unterschätzen, deren DPE einfach nicht aktualisiert wurde.
Ausgegebener Preis und tatsächlicher Verkaufspreis: Marktwert und Angebotswert unterscheiden
Ein gängiger Reflex besteht darin, die Online-Anzeigen zu betrachten, um sich ein Bild vom Preis zu machen. Was man in den Anzeigen sieht, sind Startpreise, keine Verkaufspreise. Die Mehrheit der Verkäufe im Altbau wird verhandelt, und der Unterschied zwischen dem angegebenen Preis und dem unterzeichneten Preis kann mehrere Prozentpunkte betragen.
Diese Unterscheidung hat direkte Auswirkungen auf die Schätzung. Den Preis auf der Grundlage der Anzeigen im Viertel festzulegen, birgt das Risiko, die eigene Immobilie zu überbewerten. Die Datenbanken mit realen Transaktionen (DVF, notarielle Daten) geben den tatsächlich gezahlten Preis nach der Verhandlung an.
Liquidität der Immobilie und Verkaufsdauer
Ein kohärenter Preis zu schätzen, garantiert keinen schnellen Verkauf. Die Liquidität hängt auch von der Art der Immobilie, der Größe des potenziellen Käufermarktes und dem Zeitpunkt des Verkaufs ab. Eine atypische Immobilie (große Fläche, ungewöhnliche Konfiguration, isolierte Lage) kann einen theoretisch hohen Wert haben, aber eine lange Verkaufsdauer, da es an Käufern fehlt, die dem Profil entsprechen.
Den Wert einer Immobilie zu schätzen, bedeutet auch, abzuschätzen, wie lange es dauern wird, sie zu diesem Preis zu verkaufen. Ein Unterschied von einigen Tausend Euro beim ursprünglichen Preis kann den Unterschied zwischen einem Verkauf in wenigen Wochen und einer Immobilie ausmachen, die mehrere Monate stagniert und an Attraktivität verliert, je länger ihre Veröffentlichungsdauer ist.
Der letzte Punkt, den man im Hinterkopf behalten sollte: Keine Online-Schätzung, so ausgeklügelt sie auch sein mag, ersetzt die Konfrontation mit der Realität. Die Algorithmen arbeiten mit Durchschnittswerten und historischen Daten. Sie sehen weder die Nachbarn, noch den Lärm der Straße, noch die Feuchtigkeit im Keller. Die Kombination statistischer Daten mit einer aufmerksamen Besichtigung der Immobilie und ihrer unmittelbaren Umgebung bleibt die zuverlässigste Methode, um den tatsächlichen Wert einer Wohnung zu ermitteln.
